Thị trường công nghiệp kho bãi ngày càng phát triển nhờ đòn bẩy thương mại điện tử, đòi hỏi các mô hình cho thuê linh hoạt và sáng tạo hơn để đáp ứng nhu cầu của mọi khách thuê.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã trải qua hơn 35 năm hình thành và phát triển với mục tiêu trở thành cường quốc sản xuất tại Châu Á. Kể từ khi thời kỳ Đổi Mới năm 1986, đất nước tập trung chính vào nông nghiệp và công nghiệp nhẹ. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ mang đến một cái nhìn cận cảnh về tiềm năng cũng như vai trò của các ngành hàng thương mại điện tử đối với sự phát triển của ngành logistics, và xu hướng thúc đẩy một mô hình tài sản mới xuất hiện ngành công nghiệp kho bãi tại Việt Nam.
Theo Tổng cục Thống kê, năm 2022 GDP nước ta tăng 8,0%. Trong đó, các giao dịch thương mại điện tử bán lẻ chiếm khoảng 8,5% tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng.
Trong những năm gần đây, thị trường thương mại điện tử đã thể hiện rõ sự cạnh tranh cao giữa những “ông lớn” khi mọi sàn bán hàng điện tử và các nhà bán lẻ đều cố gắng tung ra nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá và ưu đãi phí giao hàng nhằm kích cầu và gia tăng lượng khách hàng.
“Tuy nhiên, cạnh tranh về giá là vẫn chưa đủ, khách hàng còn cần sự nhanh chóng trong khâu giao hàng. Để giao hàng nhanh chóng và hiệu quả nhất, đòi hỏi nhà sản xuất phải thiết lập hệ thống nhà kho giao hàng “dặm cuối” phải ở gần nơi đông dân cư và có thể dự đoán nhu cầu để lưu kho loại hàng được mua nhiều và chứa đủ đơn hàng cần giao trong từng thời điểm”, bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
“Khách hàng ngày càng khó tìm thấy diện tích kho hàng chuyên nghiệp ở hầu hết các trung tâm thành phố ở Việt Nam, đặc biệt là các trung tâm kinh tế lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội”, bà Trang cho biết.
“Điều này buộc các đơn vị giao hàng có xu hướng thuê các mặt bằng nhà phố có vị trí nằm rải rác xung quanh khu vực có nhiều đơn hàng để có thể đạt hiệu suất giao tốt nhất. Tuy đây là giải pháp có thể giúp rút ngắn khoảng cách với người mua hàng, nhưng về lâu dài, các trung tâm chia chọn nhỏ lẻ này lại khó mở rộng quy mô và có thể đối mặt với những rủi ro an toàn trong phòng cháy chữa cháy, cũng như đảm bảo sức khỏe cho người lao động”.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Q2 năm 2023, nguồn cung nhà kho xây sẵn thường nằm ở vùng ngoại ô các đô thị với diện tích dưới 10.000 m², và không có nhiều hệ thống kho bãi có thể đáp ứng được nhu cầu trên. Giai đoạn trước đây, ngành hậu cần kho bãi là một ngành kinh doanh ít nhận được sự quan tâm nhưng hiện nay, bất động sản công nghiệp và logistics đang phát triển với công nghệ cao và gia tăng nhu cầu đối với các dòng sản phẩm mới nổi như giao hàng chặng cuối, các nhà kho vừa và nhỏ gần đô thị phục vụ người tiêu dùng đang ngày càng tăng nhanh.
Không chỉ riêng ở Việt Nam, đây là vấn đề đau đầu cho các nhà bán lẻ và vận chuyển trên khắp thế giới. Mô hình cho thuê kho truyền thống vẫn còn thiếu sự linh hoạt, ưu tiên hợp đồng thuê dài hạn lên đến vài năm và diện tích thuê lớn để tối ưu giá thuê. Điều này đã phần nào gây bất lợi cho một số khách thuê bán lẻ kinh doanh theo mùa. Chính vì vậy, bằng việc kết nối khách hàng với mạng lưới các nhà xưởng sẵn sàng cho thuê lại không gian trống gần trung tâm, mô hình mới mà chúng tôi gọi là “nhà kho linh hoạt” sẽ giải quyết được vấn đề đang tồn đọng cho doanh nghiệp và tăng khả năng cạnh tranh trong thời đại thương mại điện tử.
Về mặt khách cho thuê, khi các nhà kho sẵn sàng cho thuê lại không gian trống trong bất kỳ thời điểm nào. Họ có thể đăng tải thông tin lên ứng dụng và khách thuê có nhu cầu phù hợp sẽ tìm thuê. Mô hình linh hoạt này có thể giải quyết được bài tóan thiếu nhà kho và tránh lãng phí cho chính doanh nghiệp đang có không gian kho lớn dài hạn và dư thừa, mà không phải tốn quá nhiều chi phí tìm khách thuê lại. Đây là thị trường ngách tiềm năng vì doanh nghiệp có thể tối ưu không gian kho bãi, mang lại sự linh hoạt và hiệu quả cao hơn cho chuỗi cung ứng của họ.
Nhận thấy được nhu cầu thị trường, công ty start-up Flexe ở Mỹ đã cho ra đời phần mềm cho thuê lại không gian nhà kho cho các công ty đang muốn tìm kiếm không gian chứa hàng tạm thời với giá phải chăng mà không phải ký hợp đồng thuê dài hạn truyền thống. Cụ thể, phần mềm của Flexe cho phép bên khách hàng có nhu cầu chứa thêm hàng trong thời gian ngắn kết nối với một nhà kho trong khu vực có không gian trống để cho thuê lại. Mặt khác, các nhãn hàng và sàn có diện tích kho trống có thể kiếm thêm doanh thu từ không gian chưa sử dụng của họ trong những tháng bán ít hàng hơn.
Công ty start-up Flexe ở Mỹ đã cho ra đời phần mềm cho thuê lại không gian nhà kho cho các công ty đang muốn tìm kiếm không gian chứa hàng tạm thời
Giám đốc điều hành Flexe Karl Siebrecht cho biết, thời gian giao hàng càng ngắn sẽ tỷ lệ thuận với quyết định “chốt đơn” của khách hàng online. Hiểu được tâm lý này, các nhà bán lẻ lớn như Walmar, Walgreens, Staples và Bath & Body Works đã làm việc với những công ty khởi nghiệp như Flexe, Flow Space, Ware2go để hỗ trợ hoạt động kinh doanh thương mại điện tử trong mùa cao điểm. Đối lập với kho truyền thống, mô hình kho bãi theo yêu cầu được quản lý hoàn toàn bởi công nghệ, gần như không yêu cầu chi phí xây dựng, khả năng thanh toán linh hoạt cho với thời gian thuê ngắn, có thể chỉ vài tuần hoặc vài tháng.
Mô hình này xuất hiện lần đầu tiên tại Mỹ và đang có xu hướng phát triển ra nhiều quốc gia có lượng tiêu dùng gia tăng mạnh mẽ. Ở Việt Nam, chúng tôi nhận thấy đã có hoạt động cho thuê kho chung diễn ra, đáp ứng nhu cầu của một số nhà bán hàng nhỏ lẻ chưa có khả năng xây kho riêng. Tuy nhiên, loại kho chung này chưa có tính an ninh cao do chưa được quản lý chuyên nghiệp, ít áp dụng công nghệ và khó đáp ứng cho các mặt hàng đặc thù, cần quản lý về nhiệt độ và độ ẩm như trái cây, thủy hải sản, gỗ,…
Chúng tôi tin rằng cách mô hình kho bãi linh hoạt vận hành sẽ thành công tại Việt Nam và chúng tôi kỳ vọng sẽ sớm có nhà đầu tư tham gia phát triển mô hình này tại Việt Nam. Đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay khi nhu cầu thương mại điện tử tăng theo cấp số nhân.
Doanh nghiệp muốn bắt đầu mô hình chia sẻ sẽ cần đầu tư vào công nghệ, mang đến một trang web hoặc ứng dụng điện thoại có thể quản lý, kiểm tra và thanh toán việc thuê không gian nhanh chóng, thân thiện với người dùng và an toàn. Thực tế thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển và nhà đầu tư luôn quan tâm đến các phân khúc ngách của logistics như giao hàng chặng cuối và kho bãi. Điều này một phần nhằm tăng thêm lợi nhuận kinh doanh, động lực khác là sự phát triển ngày càng tinh vi và đa dạng các phân khúc mới của thị trường logistics.
Sự linh hoạt trong chuỗi cung ứng không chỉ giúp nhà bán lẻ thu ngắn khoảng cách với khách hàng mà còn giúp họ phản ứng nhanh chóng với các điều kiện thị trường thay đổi. Những nhà bán lẻ và nhà điều hành hậu cần có sự chuẩn bị và sẵn sàng đầu tư công nghệ ngày từ bây giờ để giải quyết những thách thức này sẽ là những tay đua đáng gờm trong đường đua E-commerce của tương lai.
Hiện tượng khu vực hóa thương mại và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại Đông Nam Á gia tăng cũng sẽ thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực hậu cần và công nghiệp. Khi chính sách hoàn thiện hơn, môi trường kinh doanh thuận lợi và hiệu quả hành chính được cải thiện, sẽ giúp thúc đẩy sự trưởng thành và thể chế hóa của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường càng phát triển với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, thì càng cần có một mô hình nhà kho linh hoạt và chuyên nghiệp, có thể đáp ứng mọi nhu cầu của nhà bán lẻ cũng như yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Bình luận