XU HƯỚNG MỚI CỦA
BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP
Khu nhà xưởng dịch vụ có tầng trong khu công nghiệp KIZUNA 3 – Long An
Trong báo cáo mới nhất vừa phát hành, Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho biết quỹ đất công nghiệp cho thuê đang dần trở nên khan hiếm. Tổng diện tích đất cho thuê của miền Nam (gồm TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu) đạt mức 25.045 ha vào quý 2/2020. Một vài quỹ đất cho thuê còn lại ở một số khu công nghiệp hiện hữu tại TP.HCM vẫn bị đình trệ do khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là giai đoạn vừa qua khi dịch Covid-19 hoành hành.
Thực tế này cũng được thể hiện ở việc các khu công nghiệp hiện hữu đang được lấp đầy nhanh chóng và giá thuê đất vẫn tăng dù dịch bệnh diễn ra. Báo cáo ghi nhận, trong quý 2/2020, các chủ đầu tư vẫn nâng giá đất lên mức trung bình 106 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước. Riêng giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 3,5 – 5,5 USD/m2/tháng, do hợp đồng chỉ ngắn hạn 3-5 năm và khách thuê cũng chịu tác động của đại dịch. Hoạt động thuê chủ trong giai đoạn này chủ yếu đến từ các nhà đầu tư FDI đang hoạt động trong nước & các doanh nghiệp Việt nam xuất khẩu.
Tình trạng khan hiếm quỹ đất công nghiệp ở các khu đô thị lớn hoặc vùng giáp ranh đã được nhắc đến trong vài năm trở lại đây. Theo một chủ đầu tư chuyên phát triển nhà xưởng cho thuê, đây chính là lý do khiến giá thuê đất liên tục tăng trong những năm qua. Năm 2012, giá thuê đất chỉ 63 USD/m2 thì năm 2018, con số này đã là 120 USD.
Nhà xưởng dịch vụ có tầng sử dụng giải pháp thép từ BlueScope Lysaght: tấm sàn thép LYSAGHT® BONDEK® II, LYSAGHT® Roofing & Walling, LYSAGHT® PROBUILD™ với vật liệu: Tôn ZINCALUME®Ultra công nghệ Activate™ và COLORBOND® Ultra công nghệ Activate™
Là doanh nghiệp nhiều năm phát triển các khu nhà xưởng tại Long an, bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần KIZUNA JV cũng đồng tình, hiện nay quỹ đất khu công nghiệp ở những huyện giáp ranh TP.HCM (như Thị trấn Cần Giuộc- Tỉnh Long An) ngày càng hạn hẹp, giá thuê đất KCN liên tục tăng cao từ năm 2018 nhưng giá cho thuê xưởng không thay đổi. Do vậy, để khai thác hiệu quả quỹ đất còn lại, công ty này quyết định triển khai loại hình nhà xưởng có tầng tại lô đất cuối cùng trong Khu nhà xưởng dịch vụ KIZUNA 3 nhằm cung cấp thêm diện tích xưởng sản xuất cho các khách hàng hiện hữu cũng như khách hàng mới.
“Việc phát triển nhà xưởng có tầng là cần thiết trong điều kiện quỹ đất khu công nghiệp ngày càng hạn hẹp, nhất là các vị trí giáp ranh khu đô thị lớn. Việc này giúp nhà đầu tư khai thác hiệu quả quỹ đất, tận dụng các cơ sở tiện ích đô thị, kết nối thuận lợi với các đầu mối giao thông quan trọng.”
Bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần KIZUNA JV
Để sử dụng hiệu quả quỹ đất, ngay từ 2015, TP.HCM đã có chủ trương cho thí điểm xây dựng nhà xưởng cao tầng ở một số khu công nghiệp trên địa bàn (Quyết định 1026/QĐ-UBND về việc thực hiện thí điểm mô hình nhà xưởng cao tầng tại khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao trong giai đoạn 2015-2018). Mô hình này được áp dụng tại Khu công nghiệp Hiệp Phước; Khu chế xuất Tân Thuận; Khu công nghệ cao quận 9… Trong đó, mỗi khu nhà xưởng có từ 3 – 8 tầng, diện tích xây dựng từ 10.000 – 40.000 m2. Từ đây, đã có một số khu nhà xưởng cao tầng ra đời với hàng chục ngàn mét nhà xưởng có tầng đi vào khai thác.
Trên thế giới, mô hình nhà xưởng có tầng đã được áp dụng thành công tại Đài Loan, Trung Quốc, Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản… Đặc biệt, các nhà xưởng đã được ứng dụng khoa học kỹ thuật công nghệ để vận hành, quản lý, mang lại hiệu quả cao cho nhà đầu tư.
Nhà xưởng dịch vụ có tầng sử dụng giải pháp thép từ BlueScope Lysaght với vật liệu: Tôn ZINCALUME®Ultra công nghệ Activate™ và COLORBOND® Ultra công nghệ Activate™
Bà Lâm Diệu Tâm Hiếu nhận xét, Khu nhà xưởng dịch vụ có tầng là xu hướng tất yếu của ngành bất động sản công nghiệp, nhất là trong thời đại công nghiệp 4.0 như hiện nay.
Việc chuyển đổi từ mô hình cung cấp sản phẩm sang cung cấp dịch vụ với chất lượng cao là cần thiết. Ngoài ra, giải pháp nhà xưởng có tầng giải quyết được vấn đề khai thác hiệu quả quỹ đất công nghiệp đang ngày càng khan hiếm ở các khu đô thị lớn hoặc khu vực giáp ranh.
Loại hình Khu nhà xưởng có tầng phù hợp với các doanh nghiệp ở các ngành công nghiệp hỗ trợ, sản xuất ứng dụng công nghệ cao, sản xuất phần mềm, công nghiệp nhẹ, vật tư thiết bị y tế, sản phẩm chăm sóc sức khỏe…“Tùy loại hình sản xuất, tải trọng sản xuất, quy mô diện tích mà doanh nghiệp có thể lựa chọn vị trí xưởng ở tầng trệt hay các tầng bên trên, thuê vài trăm m2 hay vài chục ngàn m2…”, bà Hiếu cho biết.
Tuy nhiên, là loại hình mới, tiên tiến trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam nên Khu nhà xưởng có tầng cần được nghiên cứu và phát triển bởi những tổ chức chuyên nghiệp trong lĩnh vực xây dựng nhà công nghiệp để đảm bảo an toàn và hiệu quả sản xuất cho người thuê nhà xưởng.
Bởi lẽ, việc làm xưởng sản xuất trên các tầng sẽ gặp nhiều hạn chế nếu công trình xây dựng không được tính toán đầy đủ và đáp ứng nghiêm ngặt các yếu tố như tải trọng sàn, không gian sản xuất với chiều cao xưởng, các bước cột bên trong xưởng…
Không chỉ vậy, nhà phát triển nhà xưởng có tầng cũng cần đặc biệt lưu ý đến việc vận chuyển máy móc, hàng hóa theo chiều đứng, chiều ngang, luồng di chuyển của công nhân, lối thoát hiểm… khi triển khai thiết kế, xây dựng. Việc đầu tư & quản lý vận hành các hệ thống kỹ thuật cấp điện, cấp nước, xử lý chất thải, các hệ thống hạ CNTT, camera an ninh chung của tòa nhà, thang vận chuyển hàng hóa, thang vận chuyển người, hệ thống chữa cháy tự động sprinkler… luôn trong tình trạng kết nối sẳn sàng và hoạt động tốt do đội ngũ kỹ thuật nhiều kinh nghiệm quản lý vận hành là điều quan trọng khi phát triển lại hình khu nhà xưởng có tầng.
Khu nhà xưởng có tầng dạng thấp tầng (dưới 5 tầng) với kết cấu chịu lực và bao che bằng thép, đặc biệt phù hợp tại Việt nam trong giai đoạn hiện nay do ảnh hưởng bởi các yếu tố về điều kiện kỹ thuật, đáp ứng yêu cầu không gian sản xuất nhưng vẫn đảm bảo an toàn PCCC, thoát hiểm, quản lý vận hành tòa nhà… Sau khi đã có nhiều kinh nghiệm quản lý vận hành khu nhà xưởng thấp tầng, trong tương lai, Việt nam có thể phát triển loại hình nhà xưởng cao tầng >5 tầng như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.
Nhà xưởng dịch vụ có tầng sử dụng giải pháp thép từ BlueScope Lysaght: tấm sàn thép LYSAGHT® BONDEK® II, LYSAGHT® Roofing & Walling, LYSAGHT® PROBUILD™ với vật liệu: Tôn ZINCALUME®Ultra công nghệ Activate™ và COLORBOND® Ultra công nghệ Activate™
Với hơn 40 năm kinh nghiệm xây dựng bất động sản công nghiệp của người sáng lập cùng nhiều kiến thức học hỏi từ các mô hình của Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, công ty KIZUNA quyết định đầu tư Khu nhà xưởng dịch vụ có tầng – KIZUNA Ready Serviced Space đầu tiên với quy mô 4 tầng bằng các vật liệu xây dựng, trang thiết bị tiên tiến nhất theo chuẩn quốc tế, sẵn sàng bàn giao trong tháng 11/2020, đón luồng đầu tư FDI thế hệ mới dịch cuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt nam do khủng hoảng Covid.
Toàn bộ nhà xưởng sử dụng khung kèo thép, vách, mái che từ BlueScope Lysaght, mỗi cụm tầng sử dụng thang máy riêng biệt, tải trọng lớn; từng xưởng trang bị hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler, camera… Các doanh nghiệp hoạt động trong khu nhà xưởng dịch vụ có tầng KIZUNA Ready Serviced Space này cũng được sử dụng hàng loạt cơ sở hạ tầng, tiện ích và dịch vụ hỗ trợ sẵn có tại KIZUNA như hạ tầng công nghệ thông tin ngang bằng khu công nghệ cao, 2 nguồn điện EVN hay các tài nguyên chia sẻ chung như trung tâm kinh doanh, căn tin, kho tạm, xe nâng hàng… “Riêng chi phí đầu tư xây dựng công trình KIZUNA – Ready Serviced Space đã hơn 700 tỷ đồng, chưa kể chi phí quản lý vận hành”, bà Hiếu cho biết.
Bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần KIZUNA JV chia sẻ:
“Khu nhà xưởng KIZUNA – Ready Serviced Space sử dụng giải pháp tấm lợp cho mái và vách từ BlueScope Lysaght: Lysaght® Klip-Lok® Optima™, Lysaght® Spandek®Optima™, Lysaght® Multiclad™ với vật liệu thép cao cấp tôn Zincalume® Ultra Activate™, Colorbond® Ultra Activate™, giúp tăng tuổi thọ giúp tăng tuổi thọ công trình, đặc biệt có thể lắp đặt hệ thống điện năng lượng mặt trời lên mái nhà xưởng mà không cần khoan bắt vít, hạn chế thấm dột, tiết kiệm chi phí bảo dưỡng nhà xưởng.
Chúng tôi còn sử dụng giải pháp tấm sàn thép LYSAGHT® BONDEK® II của BlueScope Lysaghtgiúp nhà xưởng có thể vượt nhịp xa, đem lại không gian sản xuất hiệu quả cho người sử dụng. Tấm sàn thép BONDEK®II ngoài việc được thiết kế chống cháy tối ưu cho nhà xưởng, vừa thay thế coffa truyền thống, vừa tham gia vào hệ chịu lực của sàn bê tông cốt thép và có thể sử dụng như vật liệu trần hoàn thiện. Giải pháp này giúp tiết kiệm thời gian thi công và chi phí bê tông cốt thép sàn, giảm giá thành đầu tư cho Kizuna giúp đem lại giá thuê xưởng rất cạnh tranh so với các dự án khác nhà xưởng cao tầng khác cùng phân khúc cao cấp.”
Bình luận